Bauplanung auf Mallorca
Ein Wunschtraum vieler Menschen ist es ein eigenes Haus auf Mallorca zu bauen – völlig nach den eigenen Vorstellungen, ohne auf das vorhandene Immobilienangebot angewiesen zu sein. Damit dieser Traum und die damit verbundene Bauplanung auf Mallorca nicht zum Alptraum wird, haben wir diesen Ratgeber für Sie zusammengestellt.
Die ersten Schritte zum eigenen Haus
Manchmal ist es schwierig, die „eierlegende Wollmilchsau“ zu finden. Unser Immobilien Portfolio an neuen und gebrauchten Immobilien ist riesig und vielfältig, aber manchmal ist es halt nicht dabei, das „Traumhaus“ für Sie. Vielleicht ist das Haus perfekt, aber die Lage hinter anderen Nachbarhäusern versperrt Ihnen den Blick aufs Meer, oder aber das Objekt hat eine traumhafte Lage, aber ist mit seinen 6 Zimmern viel zu groß und teuer für Ihre Anforderungen. Oder das Haus hat keinen Garten, weil es im Ortskern liegt.
Fast immer heißt es bei Bestandsimmobilien, Kompromisse einzugehen, aber nicht jeder ist bereit dazu, besonders, wenn es sich um einen Luxus wie ein zusätzliches Ferienhaus handelt. Die meisten müssen bereits zuhause in Deutschland sehr viele Kompromisse bei ihrem Wohnhaus eingehen: Nähe zu Arbeitsstelle und Schulen, Infrastruktur und Stadtteil müssen passen, und oft ist deshalb das erste eigene Haus weit von einem Traumhaus entfernt. Dann soll wenigstens das Urlaubsdomizil, welches in der Freizeit und weit weg von Obligationen bewohnt wird, alle Träume der Familie erfüllen.
Daher beginnt die Realisierung Ihres Traumhauses immer zuerst mit der Suche nach einem Grundstück auf Mallorca. Genau wie bei bereits fertiggestellten Objekten hängt dabei der Preis sehr von der Lage ab: Sowohl der Ort selbst als auch die Lage des Grundstücks innerhalb des Ortes haben den größten Einfluss auf den Kaufpreis. Günstig werden Sie im Allgemeinen ein Grundstück im Inneren, im ländlichen Bereich der Insel finden, oder auch eine Baulücke zwischen bereits bestehender Bebauung im Ortskern (wenn es sich nicht gerade um die Hauptstadt Palma handelt). Am anderen Ende der Skala, bewegen sich Grundstücke mit unverbaubarem Meerblick im obersten Preisbereich.
Aber noch zwei weitere Faktoren wirken sich stark auf den Grundstückspreis aus: Die Bebaubarkeit und die Erschließung. Ersteres bestimmt über Ja oder Nein für eine Baugenehmigung, und letzteres ermöglicht Ihnen die Nutzung Ihres Hauses durch den Anschluss an die Wasser- und Stromversorgung. Aber der Reihe nach.
Bauland oder teure Ackerfläche?
Das spanische Baurecht ist längst nicht so einfach und klar strukturiert wie das deutsche Gegenstück. Unzählige Institutionen und Kompetenzstreits machen es dem Bauinteressenten schwer, den Durchblick zu behalten.
Das liegt nicht zuletzt auch an den verschiedenen, involvierten Behörden. Was gestern Bauland war, kann heute illegales Baugebiet sein, und bereits definierte Bauzonen können sich schlagartig ändern, so geschehen zum Beispiel nach der Flutkatastrophe in Sant Llorenç im Herbst 2018.
Sogenannte Torrente bezeichnen Bauverbotszonen in Überschwemmungsgebieten, und die werden oftmals neu definiert. So kann aus einem sehr teuer erworbenen Traumgrundstück direkt am Meer von heute auf morgen eine nutzlose Ackerfläche werden.
Daher ist es sehr wichtig, dass Sie sich frühzeitig mit einem ortskundigen, spanischen Architekten in Verbindung setzen, der sich bestens mit den lokalen Gesetzen und Besonderheiten auskennt, um Ihnen spätere Überraschungen weitest möglich zu ersparen. Mit dem Architekten werden Sie eine lange Zeit, in der Regel mindestens zwei bis drei Jahre, verbringen, insofern ist die sorgfältige Wahl sehr wichtig und kann über Erfolg und Misserfolg Ihres Bauprojektes entscheiden!
Daher sollte Kompetenz und „Chemie“ stimmen. Dies gilt umso mehr, wenn Sie viele Monate nicht persönlich vor Ort sein können, sondern aus der Ferne aus Deutschland „die Baustelle leiten müssen“. Wir sind Ihnen gerne behilflich bei der Suche.
Der zweite, wesentliche Aspekt ist wie gesagt die bereits erfolgte Erschließung des Grundstücks. In Spanien können die Anträge zum Anschluss an die Wasser- und Stromversorgung eines Grundstücks bisweilen sehr lange dauern und erhebliche Kosten mit sich ziehen, je nachdem, wie weit das Grundstück vom Erschließungsstrang entfernt liegt.
Daher sind bereits erschlossene Grundstücke immer vorzuziehen, aber Achtung: Lassen Sie prüfen, ob der Anschluss noch aktuell ist! Falls es sich um einen alten Anschluss handelt, ist dieser bereits deaktiviert und vielleicht sogar illegal.
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Grundstück gefunden – wie geht es weiter?
Nun haben Sie also Ihr Traumgrundstück auf Mallorca gefunden, es ist alles geklärt, auch die Versorgung mit Strom und Wasser ist sichergestellt – dann kann es ja los gehen, oder? Leider noch nicht, denn nun fehlt Ihnen noch ein sehr entscheidendes Detail: Die Baugenehmigung, Licencia de obra. Und diese kann in Spanien im Allgemeinen und auf Mallorca im Besonderen nicht nur viele Monate, sondern oft sogar viele Jahre (!) dauern. Bringen Sie also Geduld mit und lassen Sie sich vor Ihrem Kauf gründlich von einem Architekten beraten!.
Sehr gerne beraten wir Sie in allen Fragen um Ihren Grundstückskauf und zeigen Ihnen unsere attraktiven Grundstücksangebote, bitte nehmen Sie Kontakt mit uns auf! Unsere angebotenen Grundstücke haben bereits eine Reihe von Filtern durchlaufen und bieten Ihnen mehr Sicherheit als die privat auf dem Markt befindlichen Angebote.
Nun wird der Architekt auf Grundlage Ihrer Wünsche einen ersten Vorentwurf erstellen, der dann wiederum Basis für die Ausführungspläne ist. In diesen sind bereits alle für die Baubehörde wichtigen Maße in Grundrissen, Schnitten und Ansichten enthalten, allerdings vorerst noch ohne Detailpläne. Denn jetzt beginnt erst mal das Warten auf die Baugenehmigung.
Diese gliedert sich in verschiedene Phasen:
- Bauvoranfrage, proyecto básico
- Baugenehmigung, licencia de obras
- Ausführungsprojekt, proyecto de ejecución
Damit ist ein Haufen Papierkram verbunden, seien Sie froh, dass Ihr Architekt sich darum kümmert! Die Zwischenzeit können Sie sinnvoll nutzen, um mit ihm weitere Ausstattungsdetails festzulegen und Baufirmen zu suchen.
Vertrauen Sie auf Firmen, mit denen der Architekt bereits gute Erfahrungen gemacht hat, auf Mallorca ist es schwieriger, gute Firmen zu finden, und Ihr Architekt hat bereits seine positiven (und negativen) Erfahrungen gemacht!
Baugenehmigung erteilt – Grund zum Feiern!
Wenn Sie nun Ihre Baugenehmigung in den Händen halten, sollten Sie erst einmal eine gute Flasche Vino aufmachen und feiern, bevor der Baustress losgeht, denn Sie haben den schwierigsten Schritt bereits hinter sich! Danach geht es dann in die Bauphase.
Erststellung der Detailpläne
Nun wird der Architekt auf Grundlage der technischen Erfordernisse, aber auch Ihrer ästhetischen Vorgaben, alle Detailpläne erstellen, die den einzelnen Gewerken detaillierte Arbeitsplanung ermöglichen und auch für die detaillierte Erstellung der Kostenvoranschläge notwendig sind.
Anforderung der Kostenvoranschläge
Eines vorweg: Wundern Sie sich nicht, wenn die Kostenvoranschläge weniger detailliert ausfallen, als Sie es aus Deutschland gewohnt sind. Ihr Architekt wird Ihnen jedoch dabei helfen, diese zu interpretieren und zu erläutern, damit Sie wissen, was auf Sie zukommt.
Beauftragung der Baufirmen
Nach dem Vergleich der verschiedenen Kostenvoranschläge und der Empfehlung Ihres Architekten geht es nun an die Endauswahl der Firmen und ihre anschließende Beauftragung. Auch hier können durchaus einige Monate vergehen. Gute Handwerker sind rar gesät und entsprechend ausgelastet.
Die Bauphase – ruhig Blut!
Nun beginnt endlich die Bauphase! Die Bagger rücken an, die Baugrube wird ausgehoben und die Vorarbeiten beginnen, bis schließlich nach einigen Monaten Bauzeit und hoffentlich wenigen negativen Überraschungen Ihr Traumhaus fertiggestellt ist.
Hier ist nun auch die Stunde der Wahrheit gekommen, ob die Wahl Ihres Architekten richtig war: Besonders in einer kompetenten Bauüberwachung trennt sich die Spreu vom Weizen. Bestehen Sie von Anfang an beim Architekten auf eine strenge Bauüberwachung.
Ansonsten empfehlen wir Ihnen, sich in Geduld zu üben. Die spanische Vorstellung von Pünktlichkeit ist eine andere als die deutsche, aber meistens sind alle am Bau beteiligten dennoch sehr bemüht, alles gut zu machen und Sie zufriedenzustellen.
Daher drücken Sie einfach auch mal ein Auge zu, wenn nicht alles sofort auf Anhieb funktioniert – Sie werden sehen, dass am Ende dann doch Ihr Traumhaus Realität wird!
Die Bauabnahme
Nun ist er endlich da, der Tag der Fertigstellung! Doch vor Ihrem ersehnten Einzug hat der Gesetzgeber leider noch eine weitere Hürde gestellt, ohne die Sie weder einziehen noch Wasser oder Strom beauftragen können:
Die Beauftragung der Endabnahme, Final de Obra. Ein Beauftragter des Bauamtes wird überprüfen, ob Ihr Haus den eingereichten Bauplänen entspricht. Danach erteilt es die Endgenehmigung, ebenfalls Final de Obra genannt.
Endlich: der Einzug!
Nach Jahren des Wartens und großer Anstrengung aller am Bau Beteiligten können Sie sich nun endlich vom ganzen Baustress erholen und Ihr neues Traumhaus genießen. Es hat viel mehr Mühe als ein Hauskauf gekostet, aber letztlich haben Sie sich Ihren eigenen Traum verwirklicht.
Egal ob an einer verträumten Bucht nahe der berühmten Cala Pi, in der Nähe eines malerischen Weinbergs im Inselinneren oder auch in einem der vielen Orte mit Geschichte, wie zum Beispiel Llucmajor, wählen Sie aus unserem reizvollen Angebot an Bauplätzen im Südosten und Süden Mallorcas Ihr Traumgrundstück!
Wir freuen uns darauf, Ihnen unser attraktives und vielseitiges Grundstücksangebot zu zeigen, wenn Sie Ihren Traum vom eigenen Haus auf Mallorca verwirklichen möchten, bitte nehmen Sie Kontakt mit uns auf!
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