Vermietung
Immobilien zur Langzeitmiete auf Mallorca - Das sollten Sie beim Mieten beachten
Viele träumen von einer wundervollen Immobilie auf der beliebten Baleareninsel Mallorca. Mit einem Immobilienkauf sind jedoch weitreichende Entscheidungen und große finanzielle Belastungen verbunden (siehe Blogbeitrag Immobilienfinanzierung in Spanien).
Neben dem Kauf einer Immobilie ist die Langzeitmiete auf Mallorca eine gute Alternative zum Immobilienkauf, um sich zunächst mit der Insel vertraut zu machen und die schöne Insel mit ihren Gegebenheiten, Kultur und Menschen kennenzulernen.
Was bedeutet Langzeitmiete auf Mallorca?
Das spanische Mietgesetz beschreibt mit dem Gesetz „Ley de Arrendamientos Urbanos“ Mietverträge sowohl für Wohnraummiete als auch Geschäftsraummiete, die eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten haben, die so genannte Langzeitmiete. Die Langzeitmiete grenzt sich durch den Mindestzeitraum von der Kurzzeitvermietung oder der Ferienvermietung ab.
Hier kann die Mietdauer nur wenige Wochen oder Monate betragen. Auf Mallorca kann man Immobilien meistens möbliert oder teilmöbliert mieten, aber auch das Mieten einer leerstehenden Wohnung ist möglich Ausstattungen wie Küche, Bad und Einbauschränke sind in der Regel auch bei Immobilien zum Mieten auf Mallorca vorhanden.
Objekte in der Langzeitvermietung werden den Mietern nach einer gewissen Zeit oftmals auch zum Kauf angeboten. Der große Vorteil liegt hier natürlich darin, dass der Mieter sich ein Jahr mit der Immobilie und der Umgebung vertraut machen kann. Ist die Region die Richtige? Reicht die Größe des Hauses? Ist die Lage zu ruhig oder zu lebhaft? All das kann der Interessent während der Langzeitmiete in Ruhe herausfinden.
Welche Art von Wohnungen gibt es auf Mallorca?
Eine Wohnung heißt im Spanischen „piso“ und meint eine Etagenwohnung. Mit Apartment sind meist kleinere Wohnungen in großen Apartmentgebäuden gemeint. Bevorzugen Sie das Erdgeschoß, so ist eine Wohnung im „planta baja“ für Sie das Richtige. Eine angrenzende Terrasse oder ein kleiner Garten erweitert hier die Wohnfläche.
Erstreckt sich der Wohnraum über zwei Stockwerke, so ist die Rede von einem „Duplex“. Die beiden Stockwerke sind innerhalb der Wohnung durch eine Treppe verbunden. Gibt es sogar drei Stockwerke innerhalb einer Wohnung, nennt man dies ein Triplex.
Liegt die Wohnung im Dachgeschoß mit eigener Terrasse, so nennt man dies „Ático“. Durch die hohe Lage verringern sich Lärmstörungen durch Straßenlärm etc.
Laufzeit eines Mietvertrages auf Mallorca
Die Laufzeit eines Mietvertrages ist zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelbar. Ist die Laufzeit kürzer als drei Jahre, verlängert sich der Mietvertrag bis zu einer maximalen Dauer von drei Jahren. Erfolgt keine Kündigung, so kann sich der Vertrag maximal noch ein Jahr verlängern. Nach Ablauf von sechs Monaten kann das Mietverhältnis vom Mieter unter Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden. Diese beträgt mindestens 30 Tage.
Möchte der Vermieter Eigenbedarf anmelden, so kann er dies mit einer zweimonatigen Frist tun, jedoch frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss. Der Vermieter ist also nicht an die Mindestlaufzeit von drei Jahren gebunden. Der Eigenbedarf gilt jedoch nur für den Vermieter selbst oder Verwandte ersten Grades wie Kinder, Eltern oder Geschwister. Die Wohnung muss aber innerhalb von drei Monaten nach Auflösung des Mietvertrags bezogen werden, andernfalls kann der vorherige Mieter die Immobilie für die ursprüngliche restliche Mietzeit oder eine entsprechende Entschädigung zurückfordern.
Alle Immobilieneigentümer, die Ihre Immobilie auf Mallorca länger als vier Monate vermieten, müssen dem Mieter ein Energiezertifikat vorlegen. (siehe Beitrag Warum muss man in Spanien ein Energie Zertifikat haben?)
Mietpreis und Mieterhöhungen bei Immobilien auf Mallorca
Der Mietpreis kann in Spanien frei verhandelt werden, ebenso etwaige Mieterhöhungen. Diese können dann frühestens ein Jahr nach Vertragsbeginn in Kraft treten. Mieterhöhungen orientieren sich häufig am spanischen Verbraucherpreisindex IPC (Indice de Precio de Cosumo) oder auch dem (IGC (Índice de Garantía de Competitividad), der Index der Wettbewerbsfähigkeit.
Der Mieter hat zu Beginn des Mietzeitraumes eine Kaution zu hinterlegen. Diese beträgt in der Regel eine Monatsmiete. Im Gegensatz zu Deutschland wird die Kaution in Spanien nicht verzinst. Der Vermieter darf eine zusätzliche Sicherheit in der Höhe von bis zu zwei Monatsmieten nehmen. Bei Vertragsende wird die Kaution an den Mieter wieder ausgezahlt sofern keine Schäden an der gemieteten Immobilie angefallen sind.
Welche Nebenkosten fallen bei spanischen Immobilien an?
Auf Mallorca werden die Nebenkosten einer Miet Imimmobilie zwischen allgemeinen Betriebskosten (gastos generales) und individuellen Versorgungsleistungen (servicios individuales) aufgeteilt.
Die allgemeinen Kosten meinen Posten wie Gebäudeinstandhaltung, Gartenpflege, Müllabfuhr, wenn vorhanden, Pflege des Gemeinschaftspools sowie Versicherungen. Diese sind meist bereits in die Miete eingerechnet.
In Spanien darf auch die Grundsteuer (Impuestos de bienes Inmuebles) auf den Mieter umgelegt werden. Verbrauchsabhängige Leistungen wie Strom, Gas und Wasser zählen zu den individuellen Versorgungsleistungen.
Kann man bei spanischen Mietobjekten Mietminderung beantragen?
Anders als in Deutschland ist ein Mieter einer spanischen Immobilie nicht berechtigt, eine Mietminderung bei Mängeln in der Wohnung, die der Vermieter nicht behebt, zu beantragen. Er riskiert dadurch sogar eine Kündigung oder auch eine Räumungsklage, da eine Verletzung einer Hauptleistungspflicht gegenüber dem Vermieter vorliegt. Der Mieter hat jedoch bei Mängeln im Mietobjekt dem Vermieter gegenüber Anspruch auf Schadensersatz, wenn dieser nicht für die Beseitigung der Mängel sorgt.
Langzeitmiete auf Mallorca: Was passiert, wenn die gemietete Immobilie verkauft wird?
Ein bestehender Mietvertrag kann in einem solchen Fall vom neuen Eigentümer der Immobilie auf Mallorca gekündigt werden, wenn das Mietverhältnis nicht im Eigentumsregister eingetragen ist. Der Mieter muss dann in einem angemessenen Zeitraum aus der gemieteten Immobilie ausziehen. Dieser beträgt meist drei Monate. Dem Mieter stehen jedoch Ansprüche an den bisherigen Vermieter auf Erstattung von bestimmten Kosten zu.
Wann kann der Mietvertrag vom Vermieter gekündigt werden?
Ist der Mieter einer Immobilie mit nur einer Monatsmiete im Rückstand, so kann ihm bereits vom Vermieter gekündigt werden. Der Räumungsbefehl wird in Spanien mündlich abgewickelt, so dass eine Räumung schon sehr zeitnah erfolgen kann. Diese kann aber durch die Bezahlung der offenen Posten durch den Mieter gestoppt werden.
Weitere Kündigungsgründe sind das Nicht zahlen der Kaution, eine nicht genehmigte Untervermietung, vorsätzliche Beschädigungen des Mieters an der Immobilie, nicht genehmigte bauliche Maßnahmen, oder es liegen belästigende, gesundheitsschädigende oder gefahrvolle Handlungen seitens des Mieters vor.
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