Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca
Welche Nebenkosten habe ich für den Notar usw. wie setzten sich diese zusammen. Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca bringt neben dem Kaufpreis einiges an Nebenkosten mit sich. Im Folgenden finden Sie eine Aufschlüsselung, mit welchen Kosten Sie beim Hauskauf auf der Sonneninsel rechnen müssen.
Als erste Schätzung können Sie mit einer Gesamthöhe der Nebenkosten von 8,5 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Der Notar
Die Kosten für den Notar werden vom Käufer getragen und im Verhältnis zum Kaufpreis berechnet. Die Notariatsgebühren betragen 0,5% bis 1% des Immobilienwertes.
Die Steuern
Welche Art von Steuern Sie beim Immobilienkauf auf Mallorca zahlen müssen, richtet sich danach, ob sie das Objekt von einem Bauunternehmer oder von einer Privatperson erwerben, sprich ob die Immobilie neu oder ein Wiederverkauf ist.
Die anfallenden Steuerarten können Umsatzsteuer, Stempelsteuer oder Grunderwerbssteuer sein. Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Betrag der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca.
Auf spanisch heißt diese ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Sie fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie an. Die Höhe berechnet sich wie folgt:
- die ersten 400.000 € vom Kaufpreis werden mit 8 % versteuert
- zwischen 400.000,01 € und 600.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 9 %
- der Betrag zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 € wird mit 10 % besteuert
- der anteilige Kaufpreis über 1.000.000 € wird mit 11 % besteuert.
Hier ein kleines Beispiel:
Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 900.000 €
Die Berechnung erfolgt also wie folgt:
- bis 400.000 € Steuerlast 8 % = 32.000 €
- für den Betrag zwischen 400.000,01 € und 600.000 € sind 9 % fällig = 18.000 €
- auf den Betrag von 600.000,01 € bis 900.000 € sind es 10 % = 30.000 €
Die Gesamtsteuerlast beträgt somit 80.000 €.
Die Grunderwerbssteuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Eigentumsübertragung zu zahlen.
Die Umsatzsteuer heißt in Spanien IVA
(Impuesto sobre el Valor añadido) und fällt beim Kauf einer neuen Immobilie am. Sie beträgt 10 Prozent.
Auf Neubauten wird in Spanien jedoch zusätzlich noch eine Stempelsteuer erworben. Diese nennt sich AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) und wird in Höhe von 1,2 Prozent des Kaufpreises erhoben.
Jährlich wiederkehrend ist die Grundsteuer, im spanischen IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles). Diese wird anhand des Katasterwertes des Hauses berechnet und hängt ab von mehreren Faktoren ab, etwa die Art der Immobilie oder auch die Gemeinde.
Der Grundbucheintrag auf Mallorca
Sobald der Kaufvertrag geregelt ist, wird die Immobilie auf den Namen des Käufers ins Grundbuch (registro de la propiedad) eingetragen.
Der Eintrag kostet zwischen 0,3 und 0,7 Prozent des Immobilienwertes.
Hypotheken-Gebühren einer Immobilie auf Mallorca
Möchten Sie den Kauf der Immobilie auf Mallorca finanzieren, fallen folgende Kosten für die Hypothek bei einer spanischen Bank an:
Eine Bank-Kommission in Höhe von einem Prozent, eine einmalige Hypothekensteuer in Höhe von einem Prozent auf den Höchstbetrag der Hypothek sowie zwischen 250 und 500 Euro für die Wertermittlung der Immobilie. Diese führt die Bank in der Regel selber durch.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer
(Plusvalía)
Diese Steuer wird auf den Wertzuwachs eines Grundbesitzes zum Zeitpunkt der Übertragung erhoben. Im spanischen heißt sie Plusvalía municipal.
Grundlage der Berechnung ist der Verwaltungswert des Katasteramts (valor catastral), der häufig deutlich niedriger als der Marktwert ist. Der Betrag hängt davon ab, wie lange die Immobilie im Besitz des Verkäufers gewesen ist.
Meist wird diese Steuer vom Verkäufer bezahlt, aber Achtung: sollte er dies versäumen, haften Sie als Käufer mit Zinsen dafür. Weiterhin besteht die Gefahr, dass das Rathaus ablehnt, die Immobilie ins Grundbuch einzutragen, solange diese Steuer nicht beglichen ist.
Ertragssteuerrückstellung
Sind Sie als Käufer nicht als Resident auf Mallorca gemeldet, (Querverweis zu Artikel: Themenvorschlag: Lohnt es sich, sich als Resident anzumelden?) werden bei der notariellen Beurkundung drei Prozent des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers einbehalten und als Sicherheit an die Steuerbehörden gezahlt.
Damit soll vermieden werden, dass Verkäufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien bei Verkauf derselben das Land verlassen, ohne die anfallenden Steuern zu begleichen.
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